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养老院创业方案计划书

养老院创业方案计划书

最佳答案养老院创业方案计划书

这份养老地产项目商业计划书全文60页，包含项目定位及发展、规划体系、营销策略、风险分析与规避、财务分析等诸多内容，以下是我J.L分享的养老院创业方案计划书，更多热点创业项目参考欢迎访问()。

项目市场定位

1.一级客源市场需求分析

青岛二代居、三代居本地养老需求。

养老地产作为一种主题房地产模式也具有明显的行业共性——产品的地域性特征，因此，本案作为面向特定客群特定需求的特性产品也将是以立足青岛本地养老需求，并且基于项目发成本回收及一部分产品消化的考虑，将主要接纳和争取以青岛本地的二代居客群，毕竟项目所处崂山东麓、近海的环境因素及地段交通便利因素具备竞争力，虽说是一个养老社区，但整体气质仍旧向养生靠拢，对改善性客群存在吸引力。而三代居客群，则是既能承载高端居住需求，亦能提供老年人照料及医疗服务，子女、小孩、与老人同域化生活。

2.二级客源市场分析

外来度假养老和医疗养生需求。

在充分挖掘本地需求的同时应充分挖掘青岛作为传统疗养胜地形成的外来度假养老需求和医疗养生需求;针对以北京、济南、石家庄等经济实力较强的北方一二线城市的候鸟型人群开发二级客户市场为本项目提供有力的客户补充。

首先，随着社会进步和收入增长形成的候鸟型老年度假群体是必须要争取的重要客群，此类客群的成立受益于青岛这座城市的旅游价值和科技医疗价值，而本项目在这两大价值上是放大的，崂山、近海，资源的稀缺性，能够吸引此类目的性较强的度假型养老客群;

其次，医疗养生需求是得益于青岛拥有的近 20 家各类国家机关及企事业单位为背景的医疗疗养机构,并且长期积累形成了以养生保健为主的特色医疗的品牌优势,成为国内以养生保健等医疗服务为目的的特定消费市场，为青岛提供稳定高效的医疗为目的的医疗养生客群。

3 .机会市场分析

旅游度假需求

青岛作为一座具有国际影响力的旅游城市，据青岛市公布的数据显示的 2013 年预计全年接待游客量达到 6280 万人次，同比增长 10%;旅游总收入 936 亿元，同比增长 16%，游客量呈现了持续年均 10%的'增长趋势，因此，大量的旅游人口为本项目提供了开旅游拓度假需求的市场机会，通过在未来的物业经营上和项目规划兼容性上的前置条件，接纳一部分面向全国的分时度假客群发展成为项目销售增长的机会点。

目标市场细分

1.本地养老

针对青岛市本地 60 岁老年人口的138.78 万(2012 年)庞大市场基础，本项目的目标市场将足于青岛市，通过崂山区养老市场分析不难发现，目前崂山区的养老机构入住的老年人仅有 15.3%为辖区人口，呈现出了明显的同市跨区域的本地养老市场特征，同时，作为项目定位于服务中高端养老需求也应将目标客群锁定在人均收较高且稳定的市南、市北、四方、李沧四区为主的核心城区，以及胶州、即墨和胶南等经济发达地区的辐射区域，以解决二代居三代居本地居家养老需求。

2.导入型度假养老与医疗养生

青岛作为全国闻名的旅游城市同时也是全国各级军政机关和企事业单位的定点疗养聚集地,全市拥有海军疗养院、全总疗养院、空军疗养院、济南军区第二疗养院、煤炭疗养院、胜利油田疗养院、铁道部疗养院等 19 家各类医疗疗养机构,已经形成了长期稳定的面向全国的中高端性消费群体, 以铁道部青岛疗养院为例，拥有 200 张床位，1997 年年接待疗养人数 3061 人床位使用率 57.4%，全市 19 家疗养院年将接待能力在 6 万人次，床位使用率达到 100%将超过 10 万人次的医疗养生人口需求。

项目价格策略

1 .项目的价格定价原则

作为主题地产，本项目在土地的获取和开发、运营模式上与其他地产类型有着一定差别，因此，价格设定将根据项目定位的养老综合体、老年公寓及全龄社区三大组团的不同运营模式分别制定;

其中养老综合体、老年公寓是本项目成立的重要条件，将由企业负责设施的基础建设和基本装修投入属于项目开发成本的净投入部分，该部分投资将通过政策性补贴和固定资产收益来平衡项目的开发投资;

全龄社区部分作为本项目的房地产开发核心将主要用于销售，通过销售收入平

衡整个项目的投资收益。

1.1养老综合体——净成本投入

养老综合体作为本项目的核心功能配套，是项目核心价值重要组成部分，也是本项目与政府合作的必要条件，故该部分只能用于为本项目提供医疗配套服务而不能形成销售收益，因此，该部分在收益测算中仅作为开发成本的净投入，该部分的运营收益将完全作为配套医疗机构和医疗设备的运营费用，不计入项目的投资收益;

1.2养老公寓(机构型)——非营利性，只回收政府补贴的总床位费

养老公寓作为专业护理型养老和自理型养老的服务型产品，根据国家颁布的《养老机构管理办法》和《老年人权益保障法》，以及青岛市颁布的《关于进一步加快养老服务业发展的意见》和《关于建立长期医疗护理制度的意见(试行)》相关政策，此类养老服务型机构属于非盈利机构，需要由指定机构进行报批和经营，因此，该部分在建成后将根据上述政策移交给地方政府指定专业机构进行经营，其投资成本回收主要内容为政府政策性补贴和税费减免，此部分除按照建成后的总床位回收政府补贴的部分资金外，其余经营收入由后续委托的专业机构自负盈亏，也不计入项目的投资收益。

1.3全龄社区——销售型物业

全龄社区式是本项目的唯一具备销售条件的房地产产品，其中包含联排别墅、小高层住宅和多层住宅三种产品类型，其定价以国家和地方的相关政策为指导，同时，参考崂山区同类产品的销售价格采用市场定价方法。

2.定价机制导入

全龄社区部分采取市场定价方案，根据本司对养老项目的定位，结合 2013 年崂山区不同物业类型的成交价格，对本商业计划书中规划之三种物业形态即小高层、高层、联排进行定价，拟定三种物业形态测算价格为：

项目价格测算表

项目推广策略

1.项目推广方式

本项目属于属于客户细分的定向开发项目，其推广将以养、疗为核心的项目诉求，通过阵地覆盖和精准渠道打击主要传播方式，建立项目与目标客户间的通路;

阵地覆盖，将主要在项目所处的崂山区通过户外广告、工地围挡、道旗等传统阵

地推广方式展开，完成项目的阵地包装;

精准渠道打击，将通过报纸、广播、电视、街道社区、疗养机构、养老院巡展等方式深入目标客户客户区域打开地域通路，形成线状的有效性覆盖，真正实现青岛本地的区域覆盖，完成本土客户和导入型客户的开发与引导。

2.项目促销方案

2.1联动促销

横向联合，利用本项目的医疗配套资源和疗养机构展开合作，通过资源互换和医疗体验方式进行资源共享，利用横向资源的医疗互助的便捷性、养老养生服务的全覆盖资源形成本项目专属的促销模式;

2.2折扣促销

运用房地产传统的价格杠杆，根据销售进度和客户数量进行价格挤压调动，促进销售。

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从创业期进入精耕期，长租公寓如何突破发力？

最佳答案北京，中国北方最为发达的城市，二三产业在北京占有重要比重。发达的二三产业每天吸引着成千上百的年轻人怀揣着梦想来到这座城市，预备打下一份属于自己的天地。

根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的2019年上半年北京市经济运行情况显示，2019年上半年北京市实现地区生产总值15212.5亿元。上半年北京市城镇调查失业率都运行在5%的年度预期目标之内：一季度为4%，比上年同期低0.2个百分点；二季度是4.2%，与上年同期持平，总体保持稳定。

北京具有稳定持续的经济吸引力，但城市新增土地有限，让使得租住难题成为城市发展的新问题。如何给城市打拼者提供高质量，安全可靠，丰富多彩的居住环境成为城市管理者，企业经营者共同思考的重点。利用北京存量土地改造的北京石景山37度公寓走进一些租房人的视野。

创业公社：聚焦城市更新，打造存量资产改造生态闭环

近年来，我国大城市已从增量时代进入存量时代，城市更新成为城市发展的新增长点。2014年以来，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》及《关于推进首钢老工业区改造调整和建设发展的意见》等文件的发布落实，为存量资产改造奠定了政策基础，存量更新空间广阔。在此大背景下，创业公社快速抢占存量地产高地，打造城市更新全产业链条。

作为一家以国有资本为主导的长租公寓运营机构，创业公社主营业务以办公空间管理为核心，集成公寓、商业、停车、企业服务等多业态配套的一站式全链条服务，打造人与空间连接为核心的一站式新融合体。目前，在园区办公方面，创业公社在北京、哈尔滨、厦门、天津、烟台、唐山等地，运营项目面积超过50余万平方米。为解决园区创业者租房贵、租房难的痛点，2015年创业公社开始涉足长租公寓领域，37度公寓应运而生。“37度是人体最舒适的温度，公寓以此命名，是期待入住青年对工作和生活保持热情，通过日常交流成为好友”，相关负责人表示。

从创业期进入精耕期，长租公寓如何突破发力？

作为住房租赁市场的主力军，长租公寓凭借多元化、高品质的产品与服务，以及智能化社区等优势，受到“新市民”的欢迎，整个行业正从创业期进入精耕期。从创业期进入精耕期，长租公寓行业的突破点在哪？

创业公社相关负责人表示：回归客户需求是首要，持续为客户创造价值是破局要点。

北京石景山37度青年公寓，原是首钢青年职工单身宿舍，首钢整体搬迁后，空置宿舍经过改造，成为以高端白领、创业青年为主的兴趣爱好垂直社交社区。

在品质上，为吸引“新市民”，37度公寓在产品设计、装配等方面进行了升级，提供多元设计风格的不同房型，配套设施齐全又独具特色。

服务上，提供24小时管家服务，家电维修、保洁、收发快递等标准化服务全方位满足用户需求。

维修

保洁

同时，在科技上，引入智能公寓管理系统，通过门禁防护系统、24小时监控、智能门锁、APP等科技手段提升运营效率，让住户更便捷、舒心。

6年的发展过程中，创业公社在长租公寓领域不断创新，早在2017年12月，便是首批入驻“CCB”（建融公寓租赁系统）的企业之一。2019年，创业公社入选第一届住房租赁产业联盟理事单位，携手建信住房，打造“长租即长住，长住即安家”新住房理念。

37度公寓：有温度的高品质公寓让租客生活无忧

如果把上述三方面努力定义为“回归用户需求”，在社区运营部分，则更接近于“为客户创造额外价值”。这也是37度公寓区别于其他公寓品牌的核心竞争力。

为丰富租户的社交生活，公寓建立了属于青年创客的“圈子”文化。公寓每层配备一个主题公区，包括：联合办公区、图书馆、影视厅、悦舞舞蹈俱乐部、健身房、共享厨房。免费举办定期樊登读书会线下沙龙、烧烤轰趴、相亲交友、观影沙龙等活动，以公寓为载体形成兴趣交流圈。使公寓在满足基本住宿的同时，真正形成了基于兴趣爱好的垂直社交模式。

创业公社37度公寓最明显的一个特点是，目标群体以在产业园区创业、在科技型企业就业的大学毕业生、白领为主。随着冬奥会正式进入“北京时间”，创业公社以办公空间管理为核心，集成公寓配套、商业配套、企业服务等多业态配套，为冬奥和园区发展提供全链条配套服务，打造生态闭环。公寓配套一般布局在距离园区三四公里的半径范围内，且有班车接送，有效打通大城市通勤微循环，推进“职住平衡”，缓解城市交通压力。

截至目前，创业公社旗下共拥有“37度青年公寓”、“37度蓝领公寓”及以中高端租户为主的“37度比邻公寓”三大公寓子品牌。

上海一公寓负责人侵吞防疫物资被查，疫情期间如何遏止这种行为的发生？

最佳答案上海一公寓负责人侵吞防疫物资被查，疫情期间遏制这类行为首先需要建立捐赠物资的监管制度，其次是防疫物资的流向需要公开，再者是防疫物资需要备案，需要从以下三方面来阐述分析如何遏制此类事情的发生。

一、建立捐赠物资的监管制度

首先建立捐赠物资的监管制度，对于上海公寓的负责人而言之所以会出现这种情况的发生，是因为没有建立好对应的监管制度，如果有相应的捐赠协会密切关注后续防疫物资的具体动向，那么当事人是不敢随意侵吞物资的，因为那样子会损害到自身的利益，对于自身的发展存在着很大的害处，还会被举报投诉。

二、防疫物资的流向需要公开

其次是防疫物资的流向需要公开，对于当事人而言在获取了对应的防疫物资之后应该主动公开对应的流向，看着皮防疫物资具体是利用到哪些方面，这样子可以让民众对于这些防疫物资有一个基础的了解，并且还可以掌握具体的动向情况，所以今后对于接收防疫物资的人员应该及时让其公布防疫物资的具体流向。

三、防疫物资需要备案

再者是防疫物资需要备案，对于当事人而言防疫物资时需要备案的，需要到对应的公安机关去备案，这样子他就无法从中侵吞一部分的防疫物资了，这样子防疫物资的流向才能有一个具体的保障，不会因为当事人的一己私利被随意处置掉， 没有流入到应该流入的市场帮助需要帮助的人群。

疫情期间防止防疫物资被侵吞的注意事项：

应该全程对防疫物资进行监控，从捐赠开始到后续的流入市场利用都需要做报备处理，这样子才可以更好地满足发展的需求。

滨江创业人才公寓入住需要什么条件？

最佳答案根据《关于印发杭州高新区（滨江）创业创新人才公寓配租实施办法的通知 》，滨江创业人才公寓入住需要的条件如下：

二、配租条件

（一）基本条件

1. 申请人在区内用人单位工作、已签订1年（含）劳动合同、且连续缴纳一定期限（具体缴纳期视房源情况而定）的住房公积金或社会保险金，或持有区内营业执照并有1年（含）完税证明;

2. 申请人具有市区常住城镇居民户籍，或持有市区居住地公安机关签发的有效期内《浙江省居住证》（或《浙江省临时居住证》）；

3. 申请人及家庭成员在市区（八城区）无住房；

4. 申请人及家庭成员符合政府规定的其他条件；

5. 对于经区认定的重大招商项目和“5050计划”重点扶持项目，可适当放宽条件，重点招商项目具体由商务局核定，“5050计划”重点扶持项目具体由人才办核定。

（二）附加条件

同时还应符合下列条件之一：

1. 创业创新人才。申请人具有中级（含）职称，或高级（含）职业资格证书，且须列入《杭州高新开发区（滨江）鼓励类专业人才开发导向目录》范围；

2. 大学毕业生。申请人须大学本科毕业7年内或具有硕士及学位。

根据《关于印发杭州高新区（滨江）创业创新人才公寓配租实施办法的通知 》：

三、配租程序

1. 指标分配。区发改局根据房源数量情况提出房源分配方案，经区住房保障工作领导小组研究并报主任（区长）办公会议审定后实施。

2. 提交申请。持有配租指标的单位按本办法规定确定申请人员，并在单位公示7天。用人单位对申请人申报材料进行审核后连同公示材料报租赁管理单位。

3. 资格审核。租赁管理单位根据本办法，按委托权限进行资格审核。并将审核结果公示7天，符合条件的向各单位出具准租资格，不符合条件的通知申请人所在单位。

4. 选房入住。根据申请入住的先后顺序，租赁管理单位以月为单位进行选房并办理入住手续，若遇房源不足按照申请时间顺序进行轮候。

上海一公寓负责人侵吞防疫保障物资被查，如何防止这种事件的再次发生？

最佳答案防止这种事再次发生需要以下三点。

一、发放抗疫物资清单化

上海之所以会出现侵吞防疫保障物资的现象，是因为发放抗疫物资没有公开化透明化导致的，以往各个区发放物资各行其是，以发放抗疫物资为任务，没有做到及时公开化，既与广大人民群众脱节，也导致广大人民哎声载道，因此反而取得的效果适得其反，本来政府发放物资是造福人民的一件好事，但是却搞成了百姓们对政府的抱怨，究其原因是因为没有做到发放物资信息化和透明化，导致有些不法分子中饱私囊，有机可乘。我认为后续发放抗疫物资必须要及时公布发放清单以及发放地区，甚至要具体到每个小区，发放了几户人家，要严格落实发放物资数量核对，同时及时向居民公开，在抗疫物资里放物资清单，做到发放物资百姓们心中有数，从而减少被不法分子装进口袋的可能性。

二、建立发放抗疫物资个人责任制

严格落实发放物资责任制，将发放物资的责任具体到各个小区居委会甚至是个人，谁发放物资谁负责，从市委区委到居委，层层落实下去，同时严格把控发放物资质量，哪批物资没发放，哪批物资质量出现问题，都能找到具体的负责人，从而追究责任，这样就能使不法分子忌惮，不敢私吞抗疫物资。

三、加大对私吞抗疫物资的纠查和惩罚力度

必须严格纠查抗疫物资的派送发放，严格落实发放物资的及时性以及准确性，同时加大对私吞抗疫物资的处罚力度，在不法分子出现想私吞抗疫物资的念头前就把他浇灭，在出现私吞行为后及时进行惩罚，并且向社会公开，让百姓们放心，安心。

综上：措施能防止私吞。

家庭旅馆经营方法有什么

最佳答案在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种:一种叫B&B即床位加早餐，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营;另一种叫Guesthouse，是家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。那么家庭旅馆是如何经营的呢？下面我就为大家解开家庭旅馆的经营 方法 ，希望能帮到你。

家庭旅馆的经营方法

由于家庭式宾馆绝大多数系利用自有房屋改建，自住房屋与经营性房屋在使用要求上自然存在一定的差距，如消防设施、卫生设施等等，为了能达到上述要求，不少业主私自对房屋结构进行改动，有的自行加层，有的私拉乱接，有的未严格按照公安部门规定履行住宿登记手续，还有的未取得消防、卫生等相关审批手续和营业执照就擅自营业，加之不少宾馆内部的安全保卫设施、制度也不健全，因此安全隐患重重。 首先是安全。

你要规范经营手段、强化内部管理、提高竞争能力，使你的家庭式宾馆走上“经营正规化、服务特色化，竞争优势化，前景才能广阔化”。

家庭旅馆的经营流程

一般家庭旅馆的操作模式如下--

1、业主自己拥有一套或多套房产，装修后自己经营。

2、专业人士经营，业主把自己的房产委托其经营，利润分成。

3、业主把自己的房产委托物业管理公司，由物业管理公司经营，收取一定费用。

*报价不包括发票钱，如需索要发票，在总房费上加收8%的税点费。

*提前预订房间，必须交纳押金，不提供留房。

*每套房间超过标准入住人数后，加床加钱(婴幼儿除外)

入住流程

一般家庭旅馆注意事项及入住流程--

一、入住:

1、客人需要提前电话通知店家大概入住时间，然后在约定的时间抵达房子所在小区，必须电话联系确认。

2、入住时需要准备全部房费和押金，如果房客事先支付了定金，将会从房费中扣除定金。家庭旅馆不接受退房时交费，请谅解,填写入住单.

3、店家向房客交代相关事宜。

4、查验身份证等有效证件;

5、承租人核对房间内所有配置及设施，领取钥匙。

二、退房手续:

1.退房时间为中午12:00，12:00~18:00算半天，超过18:00算全天;

2.现场清点物品和检查相关设施后返还押金。

三、退住:

1.如果在入住期间需要延长住宿，需提前一天通知店家，经确认后方可生效，否则只好让给已经预定的客人居住。

2.房客如果需要提前缩短租期，需提前二天通知店家，经店家确认后方可生效;没有提前确认或未经认可，店家有权扣押定金作为补偿。(如需签合同的客人请按合同约定执行)。

家庭旅馆的主要特色

定位

假日旅游，家庭形式唱主角，家庭形式的旅游队伍是假日旅游市场的主力军，这支旅游队伍的旅游消费能力大约为1000-1500元/家次，另外，众所周知的原因，家庭形式出游一般只能是节假日，而商务游客出游时间一般不受节假日限制，因此，我们可以说，家庭旅游者是造成假日旅馆供求变化的主要因素，家庭旅馆的目标市场定位应该是经济型的家庭出游队伍，而非商务客人。另外，由于我国出现假日客房供求矛盾显著的旅游区主要是自然风景旅游区，这些旅游区往往地处广大农村之间，或者说那些旅游区以前本来就是以农为主，旅游开发一方面使一部分人先富了起来，另一方面也有一部分人面临就业压力，在这种情况下，开办农家乐家庭旅馆是一种两全其美的办法。因此，与国际上家庭旅馆发展特点不同的是，我国的家庭旅馆将首先从农家乐家庭旅馆开始。

建设风格

一般而言，家庭旅馆有与客同住式和与客分住式两种，根据我国家庭旅馆的目标市场以及家庭出游者的特点，家庭旅馆建设一定要充分体现当地特色和家庭氛围，具体可作如下考虑:1.家庭旅馆所处地理位置的交通相对方便，可进入性较好。

2.家庭旅馆宜成片集中建设，总体风格要体现村落特点，同时也便于统一管理,保证安全。

3.家庭旅馆的总体建筑风格必须与当地民宅风格一致,充分体现当地民俗民风，与周围环境融洽和谐。

4.家庭旅馆内部构造尽量做到客人房进出不经过主人客房,有共用客厅，但也要有客人独用客厅。

5.客房内必须有客人独用卫生间，洗漱间。

6.客房内摆设尽可能亲切、温馨，房间装修要简朴。

7.客房卧室必须干净、整洁、安静和空气流通。

8.提供的早餐必须卫生，并具有当地特色。

优点

传统的家庭旅馆主要有下面优点:

1、省钱--在同档品质下，家庭旅馆的费用将比宾馆便宜30%~70% ，活动空间却更大。是节约差旅费用的好办法。

2、舒适--均备齐包括床铺被褥在内的居家必须用品。您放下行李即可入住，就像回到自己的家，尽享家的温馨与方便。

3、自助--您可以按自己的习惯和喜好洗衣做饭打扫卫生，完全私密的独立空间，不受外界干扰。

4、灵活--因为租期完全灵活，客人可随意安排自己的行程，而不必担心诸如"房租没到期""自己添置的家具"等棘手 的问题。 家庭旅馆与酒店、一般旅馆旅馆的区别:费用低于酒店，可以提供居家的服务，租期一般比酒店长些,计价、租期更灵活 .酒店式公寓在提供住宿的同时，还提供类似酒店式的服务，比如:定期打扫房间、送餐等;而家庭旅馆提倡自助服务，住在这里更像一个自己的"家" 家庭旅馆与青年旅馆和小旅馆的区别青年旅馆虽然也提倡自助服务，但是他们同样也是旅店，以1天-7天的住宿为主;众多游客拥挤在有限的空间内，缺少个人的独立空间;家庭旅馆却弥补了缺点，同时又不失青年旅馆的实惠. 家庭旅馆更有居家的感觉。

5、闹中取静--一般家庭旅馆都处在市区的繁华位置，交通便利，而且独享私密房间，免受打扰，让您远离都市的喧嚣，尽情享受安静的个人空间。装修考究，风格独特，给租住者以家的感觉。

6、家居享受。房间的床单被套抛弃酒店那种纯白的单调，改用高档的居家温馨。并且您可以按自己的习惯和喜好生活，可以像在家一样洗衣做饭，不用担心饮食的差异，享用自己亲手做的饭菜。有了我们的服务，您更有一种在家的清闲享受。

社会效益

1、各级工会组织围绕深入推进新一轮创建全国文明城市工作，通过丰富多彩、形式多样的活动形式，加强诚信 教育 和诚信实践，特别是庭旅馆为契机，制定文明诚信家庭旅馆建设标准，开展 文明礼仪 诚信教育。

2、增强从业者的诚信意识，通过诚信文明经营，为职工增收，为社区发展发挥了积极作用。

3、通过家庭旅馆示范街年接待游客，增加职工群众人均收入，解决安置职工就业。

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