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房地产开发项目选址原则 [房地产项目选址的分析]

优质回答随着我国经济建设的高速发展，房地产投资和开发进人了一个全新的发展时期。由于房地产具有一般商品所不具备的特点，如位置的固定性、不可移动性和区位性等，一个房地产项目开发的成功与否，项目的择址至关重要，它是房地产开发不可或缺的一个关键环节，是地产策划中必须考虑的一个重要内容，项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败，必须用科学可行的方法来决策。

一、房地产项目选址的影响因素

由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。

宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。

中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。

微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。

这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。

二、房地产开发地段的选择方法

1、土地的选择与评价

（1）土地的市场研究：

土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做出未来土地走势的预测。

（2）土地的选择：

土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件的土地。

（3）土地评价：

1）基本的地域性指标：宏观区位非常重要，当你在一个地区或者一个城市做很多项目时，比如有办公楼项目，有商场项目，有住宅项目，区位的相互配合是相当重要的。2）基本的物理性指标：基本的物理性指标包括土地规模、形态、地貌等指标。城市规划部门的规划要求是非常关键的，尤其是一些硬性的指标，容积率、总面积、限高、出入口等，对这些指标要做很好的分析。3）基本的经济性指标：经济性指标中最重要的是综合地价，不仅是土地出让的费用，还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。

2、区位的动态判断与深层分析

（1）区位的升值潜力：

区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市基础设施的改善，城市人口的增加进而对土地面积需求的增加，地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。在微观层次上，具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能包括土地使用者对土地进行资金和劳动的投入，地方政府的投人，城市规划的作用等

（2）区位的超前意识：

要用超前的意识去选择地块，首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光，不看一时一地的地段，而是从更大范围来考察地段的价值，有可能被认为是荒山野岭的地方，而开发商认为是最佳的地段。

（3）区位的可改造性：

地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征，但由于地块的可改造性，会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造，使地块显示动态的价值走势。

三、不同类型项目不同的选址要求

1、普通住宅建筑的选址要求：

大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘(为老年人开发的中小户型项目可在郊区)；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是地处成熟社区，生活便利。

2、别墅的选址要求：

1）环境资源的稀缺性。得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。2）交通的便利性。别墅的买家都是有车一族，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟之内。3）人文资源的优良性。人文资源指居住的人文氛围，除去旅游度假区以外，具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。

3、不同开发规模的企业的不同选址要求：1）大型开发企业的选址：倾向一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外，还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应””。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的，因此也就是多位于郊区。 2）中型开发企业的选址倾向：中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险，这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息，从而难以确保开发成功，也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力。因此更倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅，或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。3）小型开发企业的选址倾向：小型的开发企业则依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙，因而没有特别固定的投资区位倾向，而是在更小的地块上进行填充式建设。当然为了获得市场认可，这些小型开发的区位还是多数选择在业已建立起良好社会声誉的“板块”中。

4、旧厂开发选址要求：旧厂改造，其明显优点是地价相对便宜，拆迁方便，减少了开发过程中烦琐的谈判工作，加快产品的推出，将利于在市场营销上把握主动。旧厂开发选址特点有以要用发展的眼光选择旧厂地块，并顺应城市发展方向。地块选择城郊结合部，交通方便．配套相对完善。在选址时，一般选择位于城郊结合部或是老城区的旧厂，并且这些地块要拥有比较方便的交通环境，尤其是要有完善的公共交通工具，方便工薪阶层的出行需求。

5、大型公共建筑选址要求：在进行大型建设项目选址时，对该项目可能带来的经济影响要有所分析。项目对周边地区的可能形成土地增值的范围、增值潜力进行土地经济分析，选择相对较优的选址方案。对项目选址的市场因素考虑，可以使得大型建设项目选址，不仅可以达到城市空间建构的合理层面，而且又可取得良好城市经营效益。

四、总结：

房地产项目的选址时进行房地产项目建设的第一步，在选址的工作进行时，要建立科学综合评价体系，进行多方案的比较选择，进而确定选址方案，而且对选址方案的评价也不能单一，应该是多角度的、综合的。在科学的方法指导下，获得房地产开发项目选址的最优最合理方案。

参考文献：

区位条件包括哪些方面

优质回答区位条件包括哪些方面如下：

区位条件主要包括：自然资源、地理位置，以及社会、经济、科技、管理、政治、文化、教育、旅游等方面。

区位条件是区位本身具有的条件、特点、属性、资质。区位优势是一个综合性概念，单项优势往往难以形成区位优势。一个地区的区位优势主要就是由自然资源、劳力、工业聚集、地理位置、交通等决定。

同时区位优势也是一个发展的概念，随着有关条件的变化而变化。区位因素，是指影响区位主体分布的原因。对区位主体的区位给予大的影响因子是主要因子，相反影响比较小的为次要因子。

传统优势：

在自给自足的农业社会，土地资源是经济的基础，决定农牧产品产量的土地资源与影响农牧业的集约程度、技术传播与市场的距离是区位优势的主要方面。工业革命后，新技术和新市场的出现。

由工业社会初期的自然资源、劳力、运输优势发展到后期的技术、市场、政策、企业关联等优势。知识经济时代的区位优势不同于传统的区位优势。美国经济学家保罗·罗默从理论上解答了缺乏自然资源的国家为何不一定是穷国，领先国家最有效的是持续发展问题。

在知识经济时代，人的因素占主导地位。人的流动性，尤其是掌握知识、技能的人才的流动性是很大的，因此，培育并吸引高科技人员就成为发展经济、提高区位优势的关键。

太阳能资源开发条件的分析方法

优质回答太阳能资源开发条件的分析方法可以从以下方面入手：

1、(太阳能)资源条件。

该地区太阳能资源丰富(从纬度、海拔和天气等角度分析)。

2、土地(面积、地形、地价)。

3、市场条件。

距离市场的远近(例如，我国西部地区距离市场较远，东部地区距离市场较近)和市场需求大小。

4、资金。

由于太能能电站建设占地广，前期投资大，要有充足的资金作保证；因此分析时根据不同经济发展水平的国家作出资金方面(充足/不足)的分析。

5、技术。

太阳能发电的电力资源传输依托于超高压输电技术，因此对开发技术要求高，分析时根据不同发展水平类型的国家作出技术方面(先进/落后)的评价。

我国太阳能资源分布的主要特点有：

1、太阳能的高值中心和低值中心都处在北纬22°～35°这一带青藏高原是高值中心，四川盆地是低值中心。

2、太阳年辐射总量，西部地区高于东部地区，而且除西藏和新疆两个自治区外，基本上是南部低于北部。

3、由于南方多数地区云多雨多，在北纬30°～40°地区，太阳能的分布情况与一般的太阳能随纬度而变化的规律相反，太阳能不是随着纬度的增加而减少，而是随着纬度的升高而增长。

地理考试：怎样分析一个地方工业区位优势条件？农业区位优势条件？

优质回答地理考试：怎样分析一个地方工业区位优势条件？农业区位优势条件？

那就依照农业和工业各自的区位因素去进行逐一分析回答啊。

农业区位优势就从气候、地形、土壤、市场、交通运输、政策、科技等方面分析该地发展农业有哪几方面优势。

工业的区位因素就多了：原料、动力、劳动力、市场、交通、土地、水源、政策、资金技术等。

答题时抓住要点。

怎样答关于地理的 农业区位优势与工业区位优势

分析农业区位优势：

（1）自然条件优越：地形平坦开阔；土壤肥沃；气候温和、降水丰富。

（2）社会经济因素：交通便利；市场广阔；地广人稀，机械化水平高；农业科技发达。

生产特点：生产规模大商品率高，机械化和科技水平高， 与我国（西北、东北）的商品谷物农业比较：

相同点：农业地域类型相同；地广人稀，农产品商品率高；生产规模大，机械化水平高；交通便利；市场广阔；农业生产过程的自然条件相似（气候类型不同）。

工业区位分析：

有大气污染的企业：主导风向-盛行风的下风地带；与季风区季风风向垂直的郊外；最大风频的下风向（最小风频的上风向）；城市热力环流之外。

水源污染：产生污水工业布局在河流的下游或远离水源地；

距离城市的远近-规模小无污染的工业布局在城区、对环境污染严重的工业布局远离城区；

地形：山谷、盆地地形易形成逆温，废气不宜扩散，不能布局冶金、化工等有大气污染的工业； 设置防护带：工业区与居民区之间设置卫生防护带减少对居民区的直接污染，美化环境； 土地租金：布局在城市的外围，土地租金低； 环境：高科技工业布局在环境优美的地区； 9、工业集聚和分散

集聚有利意义：充分利用基础设施，节约生产建设投资；加强彼此之间的信息交流和合作；降低运输费用和能源消耗；扩大总体生产能力、降低生产成本、获得规模效益。

不利意义：工业集聚导致企业之间争地、争水、争公共设施；加剧地区的环境污染。

它可以从下面的三方面去考虑：

农业区位因素：自然条件因素：气候、水源、土壤、地形。

社会经济因素：市场、交通运输、 *** 政策、劳动力、土地价格、资金、管理。

技术条件：冷藏、良种、化肥、机械、灌溉。

它就要从各个指向型去考虑有哪些优势：

工业区位因素：原料指向、能源指向、市场指向、劳动力指向、技术指向、环境指向。

工业区位是在多种因素的综合作用下形成的,因此不仅需要综合分析多种成本因素,还要对工业在一定区位集聚的效益、对区域社会经济发展的宏观效益,以及政策、行为和交通等因素进行综合分析。

怎样答关于地理的农业区位优势与工业区位

农业区位的条件：

1，自然条件：气候，地形，土壤，水源。

2，社会经济条件：市场，交通，政策，劳动力，科学技术的发展。

工业区位的条件：

1，经济条件：原料，动力，市场，劳动力。

2，社会条件：国家政策，个人偏好，工业惯性。

3，环境条件：经济效益，社会效益，生态环境效益。

包头工业区位优势

包头以(钢铁)工业著称，布局该工业的区位优势是：（1）有(白云鄂博)铁矿，（2）南面有特大型的(东胜)煤田， （3）(河套)平原农业发达

河西走廊的地理意义（农业区位优势）

河西走廊的主要气候类型是温带大陆性气候，当地气候对农业发展有利的条件是太阳辐射强烈、 昼夜温差大 ；

2地形

地形平坦，土壤深厚

3水源

多高山冰雪融水，灌溉水源丰富

4土壤

多冲积土，土壤肥沃

5生物

动植物资源较丰富

南亚发展工业区位优势

南亚发展工业区位优势：矿产资源丰富；人口稠密，劳动力丰富；海运便利；农业发达，可以提供部分工业原料；市场广阔。

工业区位优势有哪些

1、识记影响工业区位的主要因素：土地、水源、原料、燃料（动力）、交通运输、劳动力、市场、政策等。2、牢记主要的五种指向型工业：原料指向性、市场指向型、劳动力指向型、技术指向型和动力指向性。3、建构工业区位因素的一般分析框架。工业区位因素也要从自然因素和社会经济因素两方面分析，与农业区位因素比较工业区位受自然因素的影响要比农业小，特别是地形、气候和土壤，故工业区位选择在空间和时间更具有灵活性。分析属于综合分析，经过综合分析我们想得到理想的工业区位：充足的原料、动力；廉价的地租；质高价廉的劳动力；广阔的市场，有 *** 政策优惠等。

分析美索不达亚平原的农业区位优势

美索不达米亚绝大部分在西亚东北部。是波斯湾一部分。由底格里斯河（Tigris）和幼发拉底河（Euphrates）冲积而成。地势北高南低。北部地势起伏，南部多沼泽。海拔多在200米以下。两河流域的平原从西北伸向东南，形似新月，有“肥沃新月”之称。古时这一地区农业发达，依灌溉之便利，河渠纵横，土地肥沃。

地理区位 武汉的城市区位和工业区位优势是什么？

武汉地处长江中游，素有"九省通衢"之称。京广铁路与长江在武汉交汇，京九铁路也在武汉与京广铁路相联结，形成沟通华北、西南、中南、华东地区的铁路网络。京珠、沪蓉高速公路在武汉交汇，沿长江的高速铁路即将建成，武汉至广州的高速铁路客运专线也正在施工中，4小时可抵达广州。高速公路、高速铁路与长江水运"柔性联运"的出现，将使武汉作为中国内陆市场枢纽的战略地位更加突出。如果以武汉为圆心，以1000公里半径画圆，北京、上海、成都、广州等大城市都在其中，武汉因此被誉为进入中国内陆市场的金钥匙。

如何分析某一区域经济发展的区位条件？

优质回答① 地理位置优越，交通条件(便利);

② 自然条件(分析气候、地形、土壤、水源)优越;

③ 工农业基础条件(好);

④ 资源条件(丰富)，旅游条件;

⑤ 劳动力条件(人口众多，劳动力丰富);

⑥ 市场条件(广阔);

⑦ 国家政策和开放程度，吸引外资和对外贸易额(比例多);

⑧ 其他条件(国家大型工程等)

高新技术产业开发区的有利区位条件

优质回答你好，高新技术产业开发区的有利区位条件有以下的一些：优良的环境，发达的技术，高校科研机构人才支持，便捷的交通。自然环境优美，交通运输尤其是高速铁路和航空发达，基础设施完善，靠近高等院校和科研机构等

1、高新技术开发区，全称高新技术产业开发区（以下简称开发区），是经各级政府批准设立的科技产业园区。是为发展高新技术而设立的特定区域。主要依托智力密集、技术密集、开放的环境、科技和经济实力，吸收和借鉴国外先进的科技资源、资金和管理手段，通过税收、贷款等方面的优惠政策和改革措施，有利于最大限度地将科技成果转化为现实生产力，促进科研、教育、生产相结合。是综合基地。科技园区是发展高新技术产业的产业园区。它们的设立一般具有一定的区域优势。

2、不同区域科技园区的区位优势也不同，主要包括以下几个方面：集聚优势位于大都市区的高科技园区容易获得集聚效益、城镇化经济和规模经济等外部效益。城市区域集聚_有利于充分发挥集聚效应。环境优势许多科技园区位于城市郊区或与新城镇建设相结合。它们具有环境宜人、空间开阔的优点。可以布置低层、低密度的厂房，提供先进的服务设施，为科技工作者创造舒适的工作环境和生活条件。人才优势，部分高新技术园区与高校、科技院校相结合。双方联系紧密，更容易为科技园区提供人才支持和技术支持。

3、交通优势一般而言，机场、公路、港口等交通条件较好的地区可以吸引高新技术产业制造商，而新企业投资的有效性显然取决于区位因素。如何选择高科技园区的选址科技园区选址需要全方位考虑，不仅涉及开发商对经济实力、技术、资金的要求，还涉及人力资源、环境、地域文化、社会环境、自然条件等诸多领域，选择高科技园区要考虑的因素如下。

4、考虑选址要素在园区规划选址过程中，影响工业园区选址的因素很多，包括经济规模、经济结构、居民生活水平、区位条件、产业因素、政策条件、环境条件等。 人力资源等。建立合理的步骤和选址在充分考虑选址因素的基础上，制定合理的科技园区选址步骤，包括分析园区的区域经济形势和发展潜力，提出多种选址方案。

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