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万达走在房企转型前列？王健林的“大时代”与“小时代”

万达走在房企转型前列？王健林的“大时代”与“小时代”

作 者：邵轩岚

来 源：财视传媒

时势造英雄，时势也毁英雄；但真正的英雄都会卷土重来。 “识大势、知进退”，如今用来形容万达创始人王健林，或许恰如其分。

4年前，王健林面临的时代“大势”是在一轮又一轮海外扩后，外部形势的突变： 融资收紧，资金链几近断裂，万达要面临艰难的“去杠杆”过程，属于万达的时代迅速变“小”了。

随后几年，王健林被迫开始了“瘦身计划”，果断变卖核心资产。比如2017年7月，以637.5亿元的代价，将13个文旅项目和77家城市酒店的股权分别卖给融创的孙宏斌与富力的李思廉。中国首富要靠卖家产求存？这一度让外界颇为震惊： 靠资金杠杆撬动的企业，如此没有韧性？

大势变了。王健林这个出身军旅的四川人，关键时刻的决策自然是杀伐决断：虽然无奈，也必须要坚决退出，虽然不舍，也不能有太多留恋。 这就是“知进退”。尤其是“退”，这是需要自我否定的，特别是否定之前很成功的商业模式。

一次性出清了重资产，万达如今成了“彻底的商业管理运营企业”。有消息称，曾经的万达物业，现在的万达轻资产商管公司（下称“万达商管”）或在年内上市。万达正在变轻，转型较为彻底，已悄然间走在了房企转型的前列。

01、王健林的“大时代”与“小时代”

王健林可谓是一代“网红企业家”。 他言辞犀利，思维敏捷。 广为人知的是他赚1个亿的“小目标”论，让普通人印象深刻，不时拿这个论调调侃。

在联想创始人柳传志眼中，王健林是个 “不做家门口的汉子” ，他带领万达从大连走到全国；又从全国走向全球。在王健林全部用手稿写就的《万达哲学》一书中，柳传志作序称赞王健林， “极具前瞻性而且决策果敢”；“没一句空话套话，从不藏着掖着”；“虽只是一本演讲集，但细读下来却是一部企业创业史”。

让柳传志印象深刻的是王健林的“三次转型”：

第一次 是2000年万达开始做商业地产，反对声音很多，住宅地产发展那么好，为什么要自讨苦吃？

第二次 是在2010年，商业地产做得正红火，王健林又一头扎向文化 旅游 ，而且投资之大、动作之快，让人叹为观止，刚开始大家也看不明白，但是王健林趟出了一条新路。

第三次 是万达“又是电商，又是金融，健步如飞，与时俱进”，柳传志如此描述。

而这正是王健林的“大时代”， 它契合了中国房地产发展的时代进程，王健林敏锐地抓住了中国城镇化发展的 历史 机遇。 2017年之前，王健林一直是《财富》富豪榜的常客，巅峰时曾以净资产313亿美元问鼎亚洲首富，超过李嘉诚。

新的变化很快来了。2017年，美国《财富》杂志评选世界500强，万达也上榜了，位列第380位。细看万达营业收入为284.8亿美元，利润为1.103亿美元，净利润率不到0.4%，而此前一年万达的利润率还有8.88%。这让观察者非常诧异。

值得一提的是，2014年12月万达物业曾在香港上市，以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。不到两年，也就是在2016年3月，王健林以“估值不及预期”进行私有化退市，期望在A股上市。很显然，私有化导致了赢利能力下降。

据一篇题为《王健林“清仓甩卖”真相首富如何对待政策？》的文章解读， 表面上是万达在“买买买”，但背后是金融机构提供的资金。 这部分资金通过“内保外贷”进入了境外，万达和王健林在中国国内背负人民币负债，持有的是海外的美元资产。

而王健买的大都是酒店、游艇公司、 娱乐 、 体育 公司等泛 娱乐 公司。而这些资产，并不是国家需要的。

2017年7月，“看清大势”的王健林果断将旗下13个文旅项目与76家酒店卖掉。值得一提的是，在做出转让决策的半年前，王健林还公开表示，要打败迪士尼。半年后，他要把打败迪士尼的武器卖了。 “这无疑挖心” ，一位 财经 评论员直言。

随后几年，万达一直在接受外界放大镜下的审视，甚至是冷嘲热讽，收缩战线的万达无疑面临了一个艰难的“小时代”。 比较有意思的是，相较于苏宁与恒大等企业近来面临的债务窘境，万达的“卖卖卖”目前赫然成了一个成功转型的“模式”。

02、卖卖卖：舍弃了部分利益，保存了整体

“很早以前，1998年吧，成都某现场活动采访，见过一次，聊天谈到买大连万达足球队，搞到甲A第一，后来又高价卖给实德。那种高位套现的得意感，印象深刻！”一位媒体人谈及20多年前与王健林的一次交集时如是说。

王健林在最近一次的“高位套现”是在2021年5月23日。当日大连万达集团在其官网发布消息，公司已全部退出了AMC（NYSE：AMC）董事会，仅保留少数股权， 累计回笼资金14.76亿美元。投资收益超过1倍。

2012年，王健林斥资26亿美元购买了全球最大连锁影院AMC100%的股权，这也是万达当年出海的第一笔收购。据报道，在这笔投资中，包括7亿美元现金、19亿美元债务和5亿美元的设备改造费用。

但按照万达方面的说法，万达在AMC的实际现金投资仅有7亿美元，债务仍归属AMC，5亿美元的设备改造费通过AMC上市募资之后已解决。根据此次回笼的14.76亿美元来计算，万达在AMC方面的投资收益超过了1倍。

此外，王健林还加速收缩海外投资： 卖掉世界铁人公司，清空海外5个地产项目。 据媒体统计，万达目前已经清空了其在海外全部的地产项目，累计回笼资金约65.04亿元。有分析人士认为， 王健林当年在海外买的资产其实还不错，所以他出手的时候还能有点溢价，基本也没做亏本买卖。

在国内方面，万达同样是卖卖卖，王健林还喊出了 “商管集团剥离房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业”，足见其决心。

除了卖掉文旅项目与酒店这个“震惊世界的大动作”外，王健林还引进了腾讯、苏宁、京东与融创4家战投，340亿元入股万达商管；引进阿里、北京文投70亿元入股万达电影；60亿元向融创转让文旅管理公司。这些运作，在外界看来， 万达俨然经历了一次“混合所有制”改革，这场“混改”粘合了中国南北各方势力入局，为其日后进行商管、文化与投资布局轻资产奠定了基础。

在2019年初万达内部的总结大会上，王健林称2018年资本运作合同收入827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。这些收入中，绝大部分是股权资本运作，少部分是资产转让。万达通过卖卖卖，为转型获得了喘息之机。在分析看来， 具有很高“政治智慧”的王健林，舍弃了万达的部分利益，保存了整体利益。

万达第四次转型，在王健林看来是很成功的，房地产不再是主要收入来源，最终完成目标定在了2020年。据报道，尽管在开始剥离地产业务之初，万达商管曾有过短暂的“阵痛期”，但在2018年和2019年，万达商管净利润率实现连续两年提升，2019年的利润率更是达到了近五年的新高31.91%。

03、如何布局轻资产，万达凭的是什么？

2020年，疫情突如其来，万达活得怎么样？ 据万达公布的数据显示，2020年，全国万达广场出租率高达99.4%，租金收缴率更是达到惊人的99.9%。如果扣除减免的43.3亿元租金的影响，即便是受到疫情冲击，2020年万达广场租金同比2019年仍然增长8.1%，实现逆势增长。

万达不但没有倒下，还活得非常不错。 在疫情期间，万达让利43.3亿，租金收入比2019年还要多。在外界看来，这堪称是一大商业奇迹。如今万达旗下各业务板块正在全面开始寻求品牌、管理输出。其中，万达商管的轻资产化最为彻底。

据报道，2020年，万达商管对外宣布，自2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。据万达官网显示，目前开业的万达广场有385个。

王健林曾在一次年会中详细阐述了万达商业的“轻资产模型”，将万达轻资产分为投资及合作两类： 投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。

新华社对于“万达模式”也给予了很高的褒扬与溢美，原文如下： 放眼中国乃至全球商业史，能够做到输出品牌管理价值的优秀企业可谓凤毛麟角，且通常需要历时百年之久。而万达用了30年，就让“万达广场”跻身其中，拥有比肩可口可乐、迪斯尼、耐克等全球品牌的价值，殊为难得。

万达凭什么？凭借的是自身的管理经验与品牌， “我作为一些大银行的顾问，被请去为一些不良资产的购物中心做诊断，银行希望我能提供一些经验，帮它们做起来，可是有的项目看完后，我只有一个意见——炸掉重来，没有任何提升办法。” 王健林在《万达哲学》一书这样讲述，而这个讲话是在2010年9月27日。

王健林在书中举了上海松江的一家购物中心的例子。它在大学城附近、地铁站的终点，地段很好，但总建筑面积48万平方米的综合体，只做了7层，每层6万多平方米，统一层高4.5米、荷载500公斤。

“6万多平方米一层，人进去根本找不着北；统一层高、荷载，完全没有考虑商家的需要。当时还在基坑阶段，我诚恳地对几个股东建议，一定要推倒重来，但他们舍不得已经投入基础施工的几千万元，最后这个项目成了烂尾楼，损失几个亿。”王健林无不遗憾地表示。

“断臂求生”的王健林归来，他有多勤奋自律你永远不知道……

四年前，突陷资金链危机的万达“断臂求生”，王健林果断坚决，万达终未出现类似华夏幸福、泰禾的危急情况，总体“平稳收缩”。如今，67岁的王健林再度归来。

编辑 丨米娜

头图摄影 丨邓攀

“中国最勤奋的企业家”。多年前，冯仑曾给万达董事长王健林起过这样一个“外号”。

王健林觉得，这个“外号”还是比较靠谱的。“比谁更聪明？不是，就是勤奋更多一些。”1954年出生的王健林笃信天道酬勤，勤奋付出定有回报，“没有一个成功的企业家是玩耍出来的，都是靠奋斗出来的。”

关于王健林的勤奋，曾有一张“王健林日程表”火爆网络。

表中详细记录了62岁的王健林在2016年11月30日这天，“早晨4点起床、健身、早餐、前往机场……”等具体安排。一天之内，两个国家，三个城市，行程紧凑，看不出有什么休息或 娱乐 性安排。赶飞机回程的路上，他也没闲着，一直在跟高管讨论海口万达城项目图纸。

多年前的一次采访中，王健林透露， 自己每天准时6点起床，7点10分到公司，基本上雷打不动，每天的时间相差不超过5分钟。晚上下班回家就八点多了，11点准时休息。值得注意的是，即便每天行程再满，他也要抽一小时健身，哪怕出国也不落空。

于是，网友感慨，“王首富被工作填满的生活太乏味了。”

不过，与网友眼中“乏味”的首富印象不同，业内人士眼中的王健林，极具创新精神，长于谋划，坚于执行，铁腕风格。从战略布局，到产品打造，他治下的万达集团被业内早早打下中国商业地产的“创新”标签。迄今为止，万达仍是商业地产行业内当之无愧的老大。

2017年，行至巅峰的万达集团遭遇资金链风险，王健林果断“断臂求生”，整个过程中没有出现类似华夏幸福、泰禾的危急情况，总体“平稳收缩”，王健林在危机面前的决断为人称道。如今，万达重新布局文旅、地产等重资产项目，也并不像外界所言的“重走旧路”，而是轻重模式相结合，寻求企业生存发展的安全区。

尽管2020年胡润全球富豪榜显示，王健林身价达1190亿元。但从2017年失去“首富”宝座后，他明显更加低调沉稳。

兜兜转转近5年，万达商业的A股IPO之路在今年终止了。而“尽快实现境内外上市”的表态，则意味着，万达商业即将开始资本市场的新征程。

回港上市已成为业内共识。一方面，“轻资产”“物业管理”正是当下港股的重要风口，港股已成为绝大多数国内物业公司上市的福地。更重要的是，自2015年开始启动轻资产转型战略后，如今的万达商业已变成了一家纯粹的商业管理运营企业。

很少有人能看懂王健林的商业逻辑。比如，2014年底，万达历经坎坷，终于在香港成功上市。但仅仅15个月后，万达商业宣布私有化退市。为什么？在2016年的一次公开视频节目中，王健林作出了回应，称核心原因有两点：

“第一，我们觉得价值被严重低估，万达商业不同于一般房地产公司，低估值让我们无法忍受；第二，这次私有化创造了一个新模式。我本身在公司里的股份占六成，集团+个人已经超过绝对多数，再私有化，个人在公司里占比太高，不符合我们今后一贯的战略。”

早前，一位已离职的万达集团层面核心高管对《中国企业家》透露，尽管现在王健林在卖资产，但他在一二线城市的核心地段仍拥有很多资产。在他看来，万达遭遇的问题，很大程度上是杠杆运用得太极致，以至于融资环境、政策环境快速发生变化后，没有太多应对余地。

上述高管感慨道，“如果不从香港退市，首富依然是首富。”

至少在2017年之前，外界眼中的首富总是云淡风轻，极少袒露难处的。 早前，在《鲁豫有约》的访谈中，聊到给年轻人的建议时，王健林提到了一个“小目标”：“先赚它一个亿”。言语轻松的背后，他也曾历尽艰辛。迄今为止，万达曾先后经历了四次具有重要意义的转型。

1993年，成立5年的万达开启了第一次转型，万达从一个偏安大连区域的住宅开发品牌成长为一个全国性品牌，公司规模也从几十亿扩张至百亿元级。第二次转型始于2000年，两名员工重病，每人光治疗费就花了一百多万元，这事让王健林开始思考企业如何稳定、持续发展的命题，并促成万达向不动产方向转舵。

转型商业地产，在当时来看几乎无解，国内亦无太多同行经验可借鉴。经历了5年的艰苦试验后，王健林推行的“城市综合体”重新定义了中国商业地产模式。一时间，“万达广场就是城市中心”。恰逢城市化发展大潮，他成为最受地方政府欢迎的 “座上宾”。

2013年，王健林登上美国《财富》英文版杂志封面，在一篇题为“解密中国最富有的人之一”的文章中，他回忆说，上一次让他感到特别兴奋的事情，是万达从住宅地产向商业地产转型。现在的万达面临另一次转型，但是规模更大。王健林说：“这是一次由商业地产向文化 旅游 行业的转型。”转型方向是，由迪士尼和新闻集团这样的公司主导的 娱乐 文化行业。

2015年，万达开始第四次转型。王健林希望，到2020年万达形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，转型为一家跨国企业，同时输出文化品牌。随着业务走向海外，他雄心勃勃，“我的目标就是，改变中国人在世界上某些方面的话语权。”

然而，到了2017年，万达的策略改为整个集团“去杠杆”。其背景是，银监会调查大举进行海外投资的国内集团或企业的贷款情况，同时限制房地产、酒店、 娱乐 等境外投资的指导意见接连“祭出”，万达随之遭遇“股债双杀”，为防止资金链断裂，王健林决定大幅出售旗下资产。

最为瞩目的是，这一年，通过与融创中国、富力集团的“世纪交易”，万达不仅直接减债440亿元，还实现现金回流670亿元。2019年初的万达年会上，王健林就曾说：两年内将把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。

但到了2020年，“黑天鹅”事件再度上演，疫情对实体商业造成了沉重打击。

2020年9月底，万达商管集团透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有新的万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。万达商管集团总裁肖广瑞表示，这是万达商管集团董事会做出的决定。

“万达能发展到今天，最核心的原因是我们敢于创新，就是敢为人先，想别人不敢想的事，做别人不敢做的事。有些人问我‘对创业者有什么忠告’，我告诉他最大的忠告就是敢于创业。”王健林还表示，做企业有非常重要的两点，首先是不怕失败，还要能够不断进取。

“做企业跟做科研有点类似，失败的几率一般要比成功多。如果都能够成功的话，就没有什么企业家，更没有什么大企业家了。做企业要想获得成功，最重要的一点是你看待失败的态度。怕失败、怕输，就永远不能成功。”王健林说。

十几年前，王健林去看龙泉桃花节。乘车路上，他听到外面都是哗哗哗的麻将声，声音绵延五六公里。后来得知，当天有30万副麻将“开动”。这令他非常震撼，同时也深感警惕。

2019年6月的第三届天府论坛上，身为四川人，同时也作为川商总会名誉会长，王健林分享了自己的这段经历，告诫四川的企业家“多一点勤奋，少一点麻将”。

2020年10月，在第四届天府论坛上，王健林谈到，新时代经济形势发生了很大变化，过去那种追风口、赚大钱的机会越来越少，各个行业的竞争都趋于白热化，“除了极少数的几家企业，绝大多数中国企业整体都进入了赚辛苦钱、赚慢钱的时代。”

王健林直言，新时代发展企业， 科技 、创新很重要，创新管理模式是重中之重。“下大力气抓成本、抓现金流，保证企业活下去、活得久，才是王道。”

王健林还特别强调企业家精神。“企业家是企业的灵魂，企业竞争归根结底看企业家，企业家又关键要看有没有企业家精神。我理解的企业家精神，最重要的是创新、勤奋和坚持。在当前困难和挑战增多的形势下，更有必要强调这种企业家精神。”

“什么叫企业家精神？罗曼·罗兰有一句话：最高尚的人，不为自己活，不为自己死，我觉得这就是企业家精神。”早在2010年，王健林谈及企业家精神的内涵时就曾表示，最核心的关键词有三个：创造力、坚持和责任。

四年前，深陷资金链危机的万达开启“断臂求生”之路。“那是万达集团 历史 上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难。” 王健林说，那之后，他不再在万达年会上唱歌，也不再去国外大学发表演讲，“先挣它一个亿”的语录也在对外话语体系中消失了，媒体上也鲜少有王健林露面的消息。

过去一年，多业务板块传出“卖卖卖”的背后，意味着万达转型之路再次经历阵痛。动辄千亿的总资产及业绩表现，仍能证明万达雄厚的资本实力和抵御风险的续航能力。正如八年前，历经商业地产的转型与爬坡后的王健林所说，“人不是神，都是在摸索当中前进的。”

万达求生的过程中，没有出现类似华夏幸福、泰禾的危急情况，总体来看属于“平稳收缩”，以退为进。如今，重新布局文旅、地产等重资产项目，也并不像外界所言的“重走旧路”，而是轻重模式相结合，寻求企业生存发展的安全区。

新年以来，王健林再度回归大众视野。2月25日上午，全国脱贫攻坚总结表彰大会上，王健林现身，万达集团获得了“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉称号。2018年，万达在贵州大山中的扶贫之举，打造出了中国乡村文旅样板级项目“丹寨万达小镇”。

2018半年度的中国特色小镇影响力排名中，丹寨异军突起，排名第二，仅次于有着“纯 旅游 血统”的乌镇。时至今日，开业3年来，丹寨 旅游 小镇累计接待游客超过1900万人次，带动全县 旅游 收入120亿元，丹寨县比计划提前两年实现脱贫摘帽。

最近两个月，王健林开启了拜会各地政府官员及龙头企业的紧密日程。他最近一次露面的公开消息是在4月29日，万达集团官网显示，万达集团、茅台集团与贵州省仁怀市政府三方共同签订投资合作协议，在仁怀市南部新区投资建设大型城市商业综合体项目。该项目计划2022年底建成开业。

67岁的王健林，再度归来。

王健林发家史是怎样的？你如何评价他这段经历？

提起王健林，我相信大多数人都不陌生，曾经是中国的首富。王健林也一直坚信，清华北大都不如胆子大，35岁这一年国家鼓励下海经商，王建林便成立了自己的公司，并想了一个连他自己都觉得土里土气的名字，名叫西岗区住宅开发公司，并且给自己定了一个小目标，先赚他一个亿，可没有想到，几年就实现了这个小目标。

那个时候国家经济改革的重点从农村转到城市，改造旧城成为城市规划者的选项之一，他找到市政府因为是民营企业，政府只给了王健林一个最烂的棚户区，因为在这之前政府也找了三家市属国有企业，可是没有一家国企愿意接手，面对其他国企都避之不及的改造项目，王健林觉得这是一个机会，要盖就盖别人不一样的房子，当时大连的房子没有明厅和卫生间，于是给每套房子都加了明天把木窗改成铝合金窗，而房子推出也立即被抢光，这第1单就让王健林净赚了1,000万。

在1992年，王健林花了2000块钱在报纸上打，广告征集公司名称于是万达集团便正式成立，也开启了属于王健林的商业帝国，创造的属于自己的一个时代，现在万达成为家喻户晓的名字。

但不得不提出王健林确实善于结交高端人脉，甚至有一位不愿透露姓名的，表示在中国这个人情社会，一定要掌握人与人之间错综复杂的关系，一定要想法设法的搞定高端人脉，只要达成了这个目的才能赚到大钱，才能实现逆袭的机会。所以不得不说王健林既聪明但同时也有这一股闯劲，所以他达到别人达不到的成就，特别是在中国经济下行的时候，选择知难而退，非常的有魄力。

怎么看待王健林劝四川人少打麻将这件事？

王健林自己作为一个四川人，对四川人打麻将这个兴趣已经非常了解了。不能说他这样做是错的，他也只是想提醒现在的年轻人，做人要有紧张感，要给自己压力，才能做好许多事情，去完成自己的目标。也不能说这件事全是对的，因为四川本就是休闲之都了，很多人习惯了这种生活节奏慢的感觉，所以去大城市奔波的人就变少了，因为没有家乡的安逸感。

虽说打麻将可以消磨时光，但这是对于退休在家的老年人而言的。并不是让我们年轻人也沉溺于里面，毕竟老年人用它打发时间，而许多年轻人则是在这上面浪费生命，说不好听的是会让年轻人玩物丧失的，所以我觉得王健林这一做法是正确的。

无论你的行为是对是错，你都需要一个准则，一个你的行为应该遵循的准则，并根据实际情况不断改善你的行为举止。了解完如何评价王健林的创业.如何看待王健林，紫薯百科相信你明白很多要点。